Hektáronként 2-4 millió forint között kellene mozogniuk az „uniós szinten kiegyenlített" magyarországi hektáronkénti termőföldáraknak – jelentette ki Polyák László, a földpiaci adásvételekben meghatározó miskolci Tiszacash Zrt. vezérigazgató-helyettese a Tőzsdeklub közelmúltbeli rendezvényén. A mai hektáronkénti hazai átlagár 700-800 ezer forintra tehető, és csak egyharmadát-egyötödét teszik ki az EU-s árszintnek. Ugyanakkor – például a 14 millió forintnak megfelelő holland hektáronkénti árat alapul véve – ennél jóval nagyobb differenciák is vannak. A különbségekből is adódik, hogy a következő években a hazai földárak folyamatos növekedésére kell számítani. A termőföldek az elmúlt években is drágultak, miközben a különbözi befektetési piacok – a pénzügyi-gazdasági válság nyomán - jórészt összeomlottak. Ezért ma – állapította meg Polyák László – a földpiac számít az egyik legbiztonságosabb és legkockázatmentesebb befektetési lehetőségnek. Legalább 10-15 hektárnyi, lehetőleg egybefüggő terület megvásárlása kell azonban ahhoz, hogy új tulajdonosként a megvett földeket megfelelően lehessen hasznosítani. Ehhez minimum 7-10 millió forintnyi befektetethető tőkére van szükség.

Rendkívül nehéz összehasonlítani a magyar és az uniós földárakat a sok eltérő piaci, szabályozási és egyéb tényező miatt, de a modellszámítások szerint az uniós szinten kiegyenlített hazai hektáronkénti áraknak 2-4 millió forint között kellene mozogniuk – mondta Polyák László. Ennél nagyobb árak akkor alakulhatnának ki, ha a magyar mezőgazdaság hatékonysága és jövedelmezősége javulna. Ma a hektáronkénti árak 0,5-1,1 millió forint között mozognak, míg az átlagár 700-800 ezer forintra tehető. Az uniós árak ugyanakkor ennek legalább háromszorosát-ötszörösét teszik ki, de ennél – például a 14 millió forintnak megfelelő holland árat alapul véve – sokkal nagyobb különbségek is vannak. Ebből az is következik, hogy tíz-tizenöt éven belül további jelentős és folyamatos hazai drágulás következik majd be – húzta alá a vezérigazgató-helyettes.
A földbefektetések hozama részben ebből az értéknövekedésből adódhat, amely éves szinten 20-30 százalékot hozhat. A 30 ezer forint körüli hektáronkénti mai általános földhaszonbérleti díjakkal pedig évi 3-6 százalékos hozam érhető el. Miközben a földbefektetések közép- és hosszú távú üzleteknek számítanak, a földbérleti díjak ezen időszak alatt is folyamatos és stabil jövedelemforrásul szolgálhatnak. A földvételeket 4 százalékos illeték terheli, de a bérleti díjak – legalább öt évre szóló szerződések esetén – adómentesek.
Mivel a földpiaci folyamatok jól modellezhetők és kiszámíthatók, a vásárlások nem tekinthetők spekulatív befektetési ügyleteknek – állapította meg a vezérigazgató-helyettes. A termőföldek iránti keresletet globális értelemben is erősítheti, hogy a prognózisok szerint a föld lakossága 2040-re a mai 7 milliárd főről 9 milliárdra bővül, így az élelmiszerigény is jelentősen növekszik. A világ megművelhető termőterülete ugyanakkor korlátozott, és a föld felszínének mindössze 8 százalékát teszi ki.
A kedvező piaci kilátások miatt mára a termőföld lépett elő az egyik legbiztonságosabb és legkockázatmentesebb befektetési lehetőséggé, miközben más befektetési formák – például a tőzsdék vagy az ingatlanpiacok - összeomlottak az elmúlt évek pénzügyi-gazdasági válsága nyomán. A közelmúltbeli nemzetközi események is azt mutatják, hogy a termőföldek iránti érdeklődés világszinten is nő. Az egyik legkomolyabb angol ingatlanpiaci szakértő vállalkozásnak számító Savills egyértelmű keresletbővülést tapasztal, míg például kínai befektetők magyarországnyi nagyságú területeket vesznek Brazíliában. A napokban Jim Rogers amerikai tőzsdeguru is azt jelentette be, hogy vagyonát tőzsdei részvények helyett leginkább mezőgazdasági földekbe fekteti. Itthon pedig Csányi Sándor OTP elnök-vezérigazgató élelmiszergazdaságban utazó Bonafarm-cégcsoportja azt tette közzé, hogy terjeszkedésének egyik célpontja az afrikai kontinens lehet.
A befektetési célú termőföld ugyanakkor nem azonos az általában vett termőfölddel – jelentette ki Polyák László. A különbözőséget az okozza, hogy számos szempontot kell figyelembe venni a földvásárlással kapcsolatos jó döntésekhez. Ha valaki nem mezőgazdasággal foglalkozó szakmai befektető, a sok speciális körülményt nehezen tudja megfelelően mérlegelni. Ezért a pénzügyi földpiaci befektetésekhez és az azokkal járó ügyintézésekhez elengedhetetlen a szakértői közreműködés, de ennek felhasználásával a termőföldvásárlások már csak a lényegi döntési pontokon igényelnek személyes részvételt – húzta alá Polyák László.
A vezérigazgató-helyettes szerint befektetési célú termőföld szántó és gyep művelési ágú terület lehet, mert az egyéb besorolású földeket – például az erdőket, a gyümölcsösöket vagy a szőlőket – olyan speciális tulajdonságok jellemzik, amelyek miatt nem ajánlhatók a pénzügyi tranzakciókhoz. Fontos szempont, hogy a megvásárolni kívánt terület legalább 10-15 hektáros méretű és lehetőleg egybefüggő legyen, mert ez a későbbi hasznosítást – jellemzően a haszonbérbe adást – nagyban megkönnyítheti. A kiválasztott területeknek emellett 1/1-es tulajdoni hányadúnak kell lenniük, az úgynevezett osztatlan közös táblákban pedig legalább 50 százalékos részarányt érdemes megvenni. Sok tulajdonos esetén ugyanis a földek megvétele vagy későbbi hasznosítása gyakorlatilag lehetetlenné válhat a nagyszámú, különböző tulajdonosi érdek ütközése miatt.
Lényeges kritérium az is, hogy a kiszemelt termőföldekre igénybe lehessen venni az uniós területalapú támogatásokat, mert ezek az elérhető haszonbérleti díjak miatt fontosak lehetnek. A 700-800 ezer forintos mai hektáronkénti átlagárakból és a minimum 10-15 hektáros elfogadható birtokméretből kiindulva pedig legalább 7-10 millió forinttal kell rendelkeznie annak, aki termőföld befektetésben gondolkodik. A vásárolásoknál figyelembe kell venni, hogy általánosságban véve „egy hektár földnek” nincs is ára, mivel azt minden esetben számos konkrét feltétel határozza meg. Az ármegállapításnál a területi elhelyezkedés, a művelési ág, a mezőgazdasági érték, a területi méret, a tulajdonosi viszony, a támogathatóság és a természetbeni állapot számít a legfontosabb szempontnak.